Апартаменты Salut! в Санкт-Петербурге

salut-apart.ru

Аренда апартаментов в комплесе Salut!

salutgroup.ru

Проекты будущего

Готовится к реализации проект, расположенный в Приморском районе. Мы продолжаем разрабатывать новые гибридные средства размещения на стыке жилой и социально-оздоровительной функций согласно концепции «Живем. Работаем. Отдыхаем. Инвестируем.».

Аналитика
Пресса о нас
17 Фев 2020

Как не стать третьим лишним?

https://nsp.ru/interview/479-kak-ne-stat-tretim-lishnim

На любые макроэкономические неприятности наши сограждане реагируют однотипно. Рубль рухнул — бегут покупать квартиры. Доходы падают — надо «инвестировать в бетон». Пенсионный возраст поднимают — срочно приобретать апартаменты! О том, как отличить действительно доходный объект от проблемного, как не стать владельцем «лох-апарта», мы беседуем с заместителем генерального директора компании «Пулково Скай» Владимиром Фёдоровым.
На счетах граждан в банках лежит фантастическая сумма — почти 30 трлн рублей. А в России — очередная волна снижения ставок по депозитам. В ведущих банках рублёвые вклады приносят 4,5-5%. Это подтолкнёт людей искать своим деньгам какое-то иное применение?
Это уже происходит. Всё этому способствует. Останется какая-то часть консервативно настроенных людей. Но уже сейчас есть звонки: «Не рассказывайте мне о ваших плюсах, скажите лишь: смогу ли я сохранить свои вложения». Это симптом.

— Таких звонков становится больше?
— Не сказал бы. Но граждане чувствуют угрозу. Сейчас депозиты едва покрывают инфляцию. Эта ситуация сложилась не сегодня, она формировалась уже в прошлом-позапрошлом году. И даже в момент отставки правительства политика ЦБ не подвергалась критике. Ключевая ставка будет снижаться, доходность депозитов будет падать.

— Всё это подталкивает граждан вкладывать деньги в апартаменты?
— Не только, скорее — в том числе и в апартаменты. Состояние приторможенности, когда население хранит деньги в банке, а банки боятся кредитовать бизнес, — это ненормально. Деньги должны работать. Средства вкладываются в коммерческие проекты; это потянет за собой развитие малого и среднего бизнеса, возможно — даст импульс оздоровлению экономики.

— Снижение доходности депозитов не приведёт ли к волне неквалифицированных инвесторов? И у девелоперов не будет ли искушения предложить товар подешевле и более низкого качества?
— Это уже происходит. Например, я занимаюсь инвестициями, собираю информацию. И, естественно, я сам становлюсь жертвой таргетирования. Мне постоянно прилетают предложения: вложиться в заправки Tesla, купить оливковое дерево в Греции, которое растёт и приносит деньги… Инвестировать в бизнес по производству марихуаны в медицинских целях. Когда человек выходит в поле поиска и как-то себя проявляет — на него начинается охота. И, конечно, у него есть шанс в итоге оказаться тем самым «третьим лишним».

— Какие факторы риска в сегменте апартаментов можно обозначить, чтобы предостеречь и уберечь наших граждан от неосмотрительных вложений?
— Главное — надо помнить универсальную формулу: чудес не бывает. Если вам предлагают что-то очень привлекательное — тем более надо десять раз всё проверить. Итак, первый индикатор: завышенный уровень обещаний. (Собственно, «лох-апартами» мы и будем называть объекты, где ожидания покупателей совсем далеко расходятся с реальностью.) Второй — чересчур активная и агрессивная реклама. Хотя бывает, что это часть стратегии. Третье. Чтобы не стать обладателем «лох-апартов», надо, как это ни банально звучит, обратить внимание на место. Уже достаточно известны уровни доходности, которую генерируют апартаменты в конкретной локации. Для долгосрочной аренды — показатели, близкие к квартирному рынку, плюс 10-15%. Среднесрочная аренда ориентирована на условно-сезонное проживание. Это комбинированный формат: в низкий сезон — долгосрочная, в высокий — посуточная. Удачный пример — Salut V: в пять лучших месяцев люди получают по 70 000, а в низкий и средний сезоны — по 20 000 рублей в месяц. Самый выгодный вариант — краткосрочная аренда, где основные клиенты — это туристы. Но здесь надо понимать: средняя заполняемость — 70%, гость приезжает на полтора-два дня. То есть вам нужно сделать в год 120-180 продаж! И в проектах, где номеров очень много, например, несколько тысяч, вам важно понимать: а кто и как их будет заполнять?
Если есть программа гарантированной доходности — значит, девелопер уверен в своём проекте. Но в целом: место должно соответствовать тем доходам, которые обещает девелопер или УК. Далее. Допустим: мы работаем на туристов. Значит, должны быть «звёзды», должны быть встроенные коммерческие помещения, профессиональная УК и так далее.

— А не слишком завышенные требования мы сейчас предъявляем к непрофессиональному инвестору? Ну, как он в этом разберётся?
— Да нет ничего сложного! Если речь о локации для «суток» — откройте любой справочник и посмотрите, есть ли в этом месте гостиницы. Если речь о среднесрочной аренде — есть ли поблизости бизнес-центры, учебные заведения, медицинские центры, центры переподготовки. Долгосрочный проект — просмотрите жилую аренду в этой локации. Всё складывается из очень простых вещей. Просто выбор потребует времени, сил и внимательности. Можно пригласить специалиста. Риэлторы уже начали неплохо разбираться в теме,
накопили опыт.
В любом случае: если вам на ровном месте обещают сверхдоходы, не объясняя, откуда они возьмутся, — это опасно. Если вам это непонятно — значит, и туристу будет трудно объяснить,
зачем сюда ехать.
Ещё раз: место; концепция, обусловленная местом; конкурентное окружение; наличие профессиональной УК или отельного оператора; функциональное использование встройки. Полезно посмотреть на предыдущий опыт компании.
Ещё до заключения договора надо представлять себе в подробностях будущие неизбежные расходы. Надо будет приобрести мебель, оплатить страховку. Если продавец об этом не предупреждает — ещё один повод задуматься.
Придерживаясь нехитрых правил, можно избежать очень серьёзных
ошибок.

— То есть здравого смысла, некоторых базовых знаний и внимательности достаточно?
— В принципе, да. Надо ещё чётко понимать, что растёт конкуренция, причём растёт быстрее, чем увеличивается туристический поток. Турист избалован, он не поедет туда, где ему не понравилось. Туриста можно обмануть один раз, а дальше — всё: работает
Интернет, невозможно всё время чистить отзывы.Кстати, о турпотоке: вот именно сейчас он резко упал…
Конечно, последние годы мы все были избалованы растущей волной китайских туристов, готовились к статусу «открытого неба». Но случилось то, что случилось. Люди лишний раз не путешествуют, избегают контактов. Коронавирус — масштабный «чёрный лебедь», он подкосил не только туристический сектор, но и рынок акций. Отлив опускает все лодки — альтернативные инвестиции не стали выгоднее. (Разве что кто-то закупил впрок медицинские маски.) Но! Набор в вузы не снизился, абитуриенты приедут, притягательность крупных городов остаётся главным фактором, формирующим спрос на апарты и съёмное жильё. Это устойчивый и долгосрочный тренд. Полагаю, уже весной ситуация стабилизируется.

— Весной ещё горнолыжные курорты подсчитают убытки…
— Совершенно верно. Но, например, «Игора» не зацикливается на зимних видах спорта и открывает гоночную трассу для серии DTM — это очень яркое событие. Курорт становится многофункциональным, фактически всесезонным, и на этом обыграет узкоспециализированных конкурентов.
Форс-мажор — повод задуматься о диверсификации рисков. В серьёзные проекты должна закладываться вариативность. Всегда должен быть про запас «план В».

— А у вас он есть?
— Конечно! И мы, возводя гостиничный комплекс Status, держим про запас офисы. Сегодня и в перспективе гостиничная функция лучше, но и офисный вариант мы не стираем. Собственно, в нашем проекте изначально были предусмотрены офисы повышенной комфортности. Просто сейчас приоритетным остаётся именно гостиничный вариант.
Будем помнить, что возможности всегда таят в себе риски. И посоветуем клиентам соблюдать правила апарт-гигиены!

https://nsp.ru/interview/479-kak-ne-stat-tretim-lishnim

`